Ev alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz ?
Kaynak: yapirehberi.net ve aksam.com.tr
Son zamanlarda daire satışlarında çok büyük artış var. Kiminle konuşsam ya yeni bir daire almış ya da almayı planlıyor. Ancak bir gayrimenkul alırken çok dikkatli olmak gerekiyor.
Yaşadıklarını üzülerek dinlediğim bir ailenin başına gelenler ibret verici. Tüm birikimlerini inşaat halinde gördükleri bir daireyi satın almak için ödemişler. Daha sonra ellerindeki tapunun bu daireye ait olmayıp, bir arsanın hissesine ait olduğunu öğrenince dünya başlarına yıkılmış... Bütün aile büyük üzüntü içinde... Yargıda haklarını arıyorlar.
Peki o halde pişmanlıklar yaşamamak için ev alırken nelere dikkat etmeli.
Öncelikle nereden daire alacağınızı doğru belirleyin. Yatırım için bir daire alacaksanız, o bölgede ileride ne gibi gelişmeler olacağını araştırın. Çünkü bir daireyi değerlendiren çevresidir.
Daire alırken acele etmeyin. O semtteki fiyatları iyi araştırın. Alacağınız daire fiyatı ile diğer daire fiyatlarını kıyaslayın. Gerekirse bir uzmandan yardım alın. Çünkü bir emlak uzmanı sizin dikkat etmediğiniz birçok şeye dikkat edecektir.
Satın aldığınız dairenin beğendiğiniz daire ile aynı daire olup olmadığını tapudan ve belediyeden kontrol edin.
Henüz inşaat tamamlanmadıysa en azından kat irtifak tapusu alın.
İnşaat halinde bir daire alıyorsanız sadece kat irtifak tapusu almak yetmez. Daireyi satan kişiyle ayrıca sözleşme yapın. Sözleşmeyle dairenin ne zaman teslim edileceğini, kullanılacak malzemeyi, zamanında teslim edilmediğinde satıcının size ödeyeceği cezai şartı belirleyin. Ayrıca yapacağınız sözleşmeye kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesini şart olarak ekleyin.
Alacağınız daire inşaatı tamamlanmış bir daire ise, kat mülkiyeti olup olmadığına dikkat edin. Kat mülkiyeti varsa iskanı da var demektir.
Tapuda size sadece arsa hissesi devri yapıldıysa satın aldığınız yerin daire değil, sadece bir arsanın payı olduğunu bilin.
Üzerinde haciz, ipotek gibi şerhler bulunan bir gayrimenkulu bu sorunlar çözülmeden almayın.
Dairenin, geçmiş yıllara ait vergi borcu olup olmadığını araştırın. Çünkü geçmiş yıllara ait borçlardan yeni daire sahibi de eski daire sahibi ile birlikte sorumludur.
Elektrik ve su borçlarının eski daire sahibi tarafından tamamen ödenip ödenmediğini kontrol edin. Ve yeni malik sıfatıyla elektrik ve su sözleşmelerini siz yapın.
Tapuya, tapu işlemleri için, alıcı ve satıcının nüfus cüzdanları, alıcının 2 adet satıcının 1 adet olmak üzere fotoğrafları, vergi kimlik numaraları ve satışı yapılacak dairenin deprem sigortası ile başvuruda bulunmak gerekir.
Satın aldığınız yer için belediyeye beyanname vermeyi unutmayın.
İçinde kiracısı olan bir daire aldıysanız, mutlaka kira sözleşmesine bakın. Aldığınız daireye ihtiyacınız varsa eski daire sahibi ile kiracısı arasındaki sözleşmeye dayanarak veya yeni malik sıfatıyla tapu tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname tebliğ ettirip 6 ay süre tanıyarak kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. Kira bedelleri de yeni malik olarak size ödenecektir.
Başka Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.
Kat irtifakinin kurulup kurulmadığına, iskanin, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eger alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.
Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.
Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.
Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduguna dair imzalı bir belge alın..
Yeni Bir Ev Satın Alırken Sormamız Gereken Sorular Şunlardır;
Binanın projesi var mı?
Zemin etüdü yapılmış mı? (Zemin emniyet gerilmesi belirlenip katsayısına göre projesi yapılmış mı?)
Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmış mı? Hangi deprem yönetmeliğine göre yapılmış?
Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi?
Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı?
Betonu elle karılarak mı, yoksa betoniyerle mi dökülmüş ya da hazır beton mu kullanılmış?
Yapının teknik uygulama sorumlusu kim, ilgili kişiler mi?
Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş, kırma taş kul- lanılmış mı? (Deprem sonrasında binaların deniz kumuyla yapılması yanlış bir şey gibi gösterildi. Yanlış olan bu kuma kırma taş katmamaktır. Yoksa deniz kumu kullanılabilir.)
Yapıda kullanılan demirin özelliği nedir? Nervürlü mü, düz demir mi kullanılmış? Bu özellikler projeye uygun mu?
Bu demirler standartlara uygun mu?
Kullanılan betonun laboratuar deneyi var mı?
Proje ile yapı arasında paralellik sağlanmış mı?
Bu sorulara olumlu yanıt veriyorsak “yapımız güvenlidir” diyebiliriz.
Bir Gayrimenkulun Fiyatının Tespitinde Dikkat Edilecek Hususlar (Ekspertizlik)
Bina yaşı ve metrekaresi,
Arsa payının tespiti,
Isınma şekli,
Otopark durumu,
Ulaşım durumu,
Cephe ve bulunduğu kat,
Toplam daire sayısı,
Manzarası,
Emlak bir site içinde ise, sosyal aktivitelerini değerlendirmek,
Emlağın boş ya da kiracılı olup olmadığının tespiti,
Yangın merdiveni-Güvenlik,
Hidrofor, Jeneratör,
Oda sayısı, kullanım özellikleri,
Balkonların elverişliliği,
Salon ve oda bağlantıları,
İnşaat sınıfı (cinsi),
İç ve dış inşaat malzeme kalitesi,
Bahçe ve çevre düzeni,
Ses ve ısı izolasyonu,
En önemlisi ise o günkü piyasadaki emsal ve rayiç bedelleri de göz önünde bulundurarak gayrimenkulun var olan nitelikleri çerçevesinde değerlendirmesini yapmak.
2000’ in Konutları
Binaların güvenliği yanında 21. yüzyıl insanı çağdaş konutlarda oturmak durumunda, 2000’in konutları şöyle tanımlanıyor;
Merkezi çöp sistemli,
Merkezi ve yerden ısıtmalı,
Otomatik yangın söndürme tertibatlı,
Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan bir sisteme sahip,
Fonksiyonel olan bir elektrik ve aydınlanma sistemli,
Kışın ısıtan, yazın soğutan klima tertibatlı,
Basit ama fonksiyonel mutfak ve banyolar (örneğin yılda bir kez içine girdiğiniz küvet gibi malzemeler, bu binalarda kullanılmayacak. Büyük bölümü aldığımız eşyaları kullanmadan koyduğumuz devasa mutfak tezgahları yerine en fazla 1.5 metrelik tezgahlar yer alacak.)
Sağlık sistemini çözmüş (oturulan site içinde bir sağlık merkezi),
Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı, okul, alışveriş, güvenlik, itfaiye gibi tüm birimleri içinde barındıran küçük kentler biçiminde örgütlenmiş siteler.
Satış
M.K. 634: Mülkîyeti nakleden akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar. Bu sebeple gayrimenkul mülkiyetini edinmek için tapu sicil memurluğunda resmi senet düzenlenerek yapılması şarttır. Kanunların geçerli kabul ettiği bir sözleşme mevcut olmadıkça mülkiyet intikal etmez.
Vergi Kimlik Numarası Ve Gerekli Belgeler;
Satılması istenilen taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa taşınmazın ada, parsel numarasını belirtir belge, hiçbiri yok ise malikin sözlü beyanı,
Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
Talep, malîkin temsilcisinden geliyor ise temsile ilişkin belge ile temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı, bir adet vesikalık fotoğrafı ve temsilciliklerine ait belge (vekâletname), alıcılar arasında da bizzat işleme katılmayan var ise aynı belgeler,
Satıcının bir, alıcının iki adet, son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,
Satış bedelinin bir kısmı için kanuni ipotek tesis edilecek ise satıcının ayrıca bir fotoğrafı gereklidir.
İşlemin Mali Yönü
Her yıl artırılan emlâk vergisi değerinden az olmamak üzere ve yeniden değerleme oranı da eklenerek beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı binde 12.5 oranında tapu harcı öder.
Taşınmazın satıcı tarafından varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kesilir.
Döner sermaye işletmesinde belirlenen tarifeye göre ücret ve eğitime katkı payı tahsil edilir.
Emlak Beyannamesi Ve Vergisi
Emlak vergi beyannamesi, her dört yılda bir genel beyan döneminde mükelleflerin bağlı bulundukları ilgili belediyelere verilir. Beyanname üzerinden tahakkuk ettirilen bina arazi vergisi birinci taksiti beyan edilen aylarda (Mart, Nisan, Mayıs ayları içinde), ikinci taksiti de Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir,
Kimler Bina, Arazi Beyannamesi Verecektir?
Binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi. Her ikisi de yok ise binaya ve araziye malik gibi tasarruf edenler, bina, arazi beyannamesi vereceklerdir.
Velayet altında bulunan çocukların mükellef olması halinde beyanname, çocuklar adına düzenlenecek, ancak velisi tarafından imzalanacaktır.
Bir binaya müşterek mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında mükelleftirler.
İştirak halinde mülkiyette ise malikler emlâk vergisinden müteselsilen sorumludurlar.
Beyanname, vekâletname ile verilebilir. Vekaletin bir örneğinin beyannameye eklenmesi gereklidir.
Beyanname elden verilebileceği gibi posta ile taahhütlü olarak gönderilebilir.
Genel beyan döneminde belirlenen emlâk vergi değerleri Vergi Usul Kanunu’na göre Bakanlar Kurulu’ nca her yıl belirlenen yeniden değerleme oranında ilgili belediyelerce otomatik olarak artırılacaktır. Mükelleflerin bu artırımlar için yeniden beyanname vermeleri gerekmemektedir.
Beyannameye konu olan taşınmazın el değiştirmesi halinde satıcı satışın yapıldığı takvim yılı içinde ilgili belediyeye bildirmek, taşınmazın alıcısı ise aynı takvim yılı içerisinde beyanname vermek zorundadır.
Örneğin; 04/03/2002 tarihinde satılan taşınmazı 31/12/2002 tarihine kadar, 15/12/2000 tarihinde satılan taşınmazı yine 31/12/2002 tarihine kadar emlâk vergi dairelerine bildirmelidirler.
El Değiştirmede Vergi Sorumluluğu
1319 sayılı yasanın 30’ uncu maddesinin 3239 sayılı Kanun’ un 110’ uncu maddesiyle değişen fıkrasınca;
Devir ve ferağ yapılan bina ve arazinin devir ve ferağının yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlâk vergilerinin ödenmesinden devreden ve devir alan, müteselsilen sorumludur, ancak devir alanın eski malike rucu hakkı saklıdır.
Devamı
